商业房地产开发项目的界定及分类

房地产开发项目是指以房地产企业为投资主体，开发内容包括土地和各类商品房，通过土地使用权的转让、买卖和租赁，商品房的销售和出租，期望获得一定收益的一类活动。伴随着我国社会经济的迅速发展，商业房地产作为房地产开发中较为特殊的一类，近年来正日益受到人们的关注。不少房地产开发企业由传统的住宅项目开发转向商业房地产项目开发，使商业房地产开发项目之间的竞争日趋激烈。政府部门也认识到商业设施对城市发展的辐射带动作用，不断采取措施推动商贸流通基础设施的建设。

一、房地产开发项目的分类

在研究商业房地产开发项目之前，有必要先了解房地产项目的分类。按照不同的标准，如项目用途、项目经营方式、项目建筑面积、项目投资规模等，可对房地产开发项目进行不同的分类。以下主要介绍按用途分类和按经营方式分类两种。

1、按用途分类

从大类上一般可将房地产项目分为居住项目和非居住项目，非居住项目又可分为办公楼(写字楼)、商业(商铺)、工业及其它项目。

国家建设部在2000年9月发布的《房地产开发项目经济评价方法》中，对房地产项目进行了较为详细的划分，按用途共分为九大类型：

(1)居住用途的房地产项目，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；

(2)商业用途的房地产项目，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等；

(3)办公用途的房地产项目，包括商务办公楼(写字楼)等；

(4)旅馆用途的房地产项目，包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等；

(5)餐饮用途的房地产项目，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等；

(6)娱乐用途的房地产项目，包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、影剧院等；

(7)工业用途的房地产项目，包括厂房、仓库等；

(8)特殊用途的房地产项目，包括停车楼等；

(9)土地开发项目，是指在生地或毛地上进行三通一平等，将其开发成为建设熟地的房地产项目。

2、按经营方式分类

按照房地产项目经营方式，即未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为出售型房地产项目、出租型房地产项目和混合型房地产项目。

出售型房地产项目是指通过预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益。

出租型房地产项目是指通过预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益。

混合型房地产项目是指通过预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益。

二、商业房地产开发项目的界定

到目前为止，国内关于商业房地产还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中，商业房地产项目包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等，主要是指零售批发商业。但在实际运用中，人们往往将商业房地产涵盖的范围扩大，除零售批发商业房地产外，还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。陈建明在其编著的《商业房地产投资融资指南》一书中，提出商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。在国家统计局编制的“国房景气指数”(综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数)中，房地产开发投资的商品房概括分为商品住宅、办公楼、商业营业用房等几类，其中商业营业用房是指商业、粮食、饮食、供销、服务等对外营业用房，如度假村、饮食店、书店、粮食店、门店等。可见，关于商业房地产的理解还是存在一定差异的。

在对商业房地产开发项目进行界定之前，有必要先对商业本身进行一定的认识。商业是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物，交换职能是商业最基本、最主要、最原始的职能。商业的产生，使商品生产者摆脱了很大一部分交换事务，生产者专注生产，商品交换则由专门从事交换的组织完成。商业有广义与狭义之分，广义的商业是指所有以营利为目的的事业，狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。

基于以上认识，本文关于商业房地产开发项目的理解是以狭义的商业为基础，主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等：与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。从与建筑物不可分割的土地分类来审视，本文的这种界定与国家标准{城市用地分类与规划建设用地标准》(GB137—90)中的商业用地和市场用地所包括范围基本对应。在GB137—90中，城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类、46中类、73小类，小类商业用地包括综合百货商店、商场和经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库等用地，小类市场用地包括独立地段的农贸市场、小商品市场、工业品市场和综合市场等用地。

在竞争性项目、基础性项目、公益性项目等三大类投资项目划分中，商业房地产开发项目属竞争性项目，以企业为投资主体，项目财务效益明显。

三、商业主要分类

鉴于商业与商业房地产项目之间的联系，以下先介绍商业的分类。关于商业的分类很多，本文主要按商品流通阶段、业种、业态等分类分别介绍或阐述。

1、按商品流通阶段分

按商品流通所处的阶段进行分类，可将商业划分为批发商业和零售商业。

零售是商品流通的最终环节，是指对个人消费者或最终消费者的销售活动。零售商业是指向个人消费者或最终消费者销售商品或服务的商业。零售商业是生产者与消费者或批发企业与消费者之间的中间环节。

批发商业是指向再销售者、产业和事业用户销售商品和服务的商业。再销售者是指通过转卖商品而获得利润的营利性组织，具体包括批发商与零售商，是二次及其以下的批发商和零售商。

2、按业种分

按业种分类是指按商业的经营对象---商品的种类对商业进行分类，也叫商品别分类。可分为：

零售业---综合零售，食品、饮料、烟草零售，纺织、服装及日用品零售，文化、体育用品及器材零售，医药及医疗器械零售，汽车、摩托车、燃料及零配件零售，家用电器及电子产品零售，五金、家具及室内装修材料零售，其它零售。

批发业---农畜产品批发，食品、饮料、烟草批发，纺织、服装及日用品批发，文化、体育用品及器材批发，医药及医疗器械批发，矿产品、建材及化工产品批发，机械设备、五金交电及电子产品批发，其它批发。

3、按业态分

按业态分类是指按商业的经营方式或商品销售方式进行的分类，也叫经营或销售方式别分类。这种分类方法常用于零售商业的分类。在我国零售业态分类中，主要根据零售店的经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点进行分类。

在零售业态的具体分类上，国标GB／T18106—2000将零售业态分为百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心等九种。在已制定有地方标准的地区，结合当地的实际情况，零售业态的划分基本与国标相同，局部有所差异，如上海将零售业态分为超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店、大型购物中心等九种，武汉将零售业态分为大型购物中心、百货店、大型综合超市、仓储式商场、超级市场、便利店、大型专业店、专业店、专卖店等九种。国家标准与地方标准在家居中心、大型专业店等业态的设定方面稍有不同。

四、商业房地产开发项目的主要分类

采用不同的方法可将商业房地产开发项目分为不同的类别。根据前述的商业主要分类，结合目前国内商业房地产开发的实践情况，以下重点从项目功能形式方面对商业房地产项目进行分类，另外对按经营方式、建设规模、服务范围等的项目分类作一定概述。需要说明的是，商业房地产开发项目主要由开发商投资建设，在商业经营中必然涉及也很重要的零售与批发之分，在一般商业房地产项目开发过程中已趋于弱化。开发商关心的是项目的功能、定位、经营方式等，具体商品的零售批发主要由商业经营商考虑。

1、按项目功能形式分

随着近年来我国零售业的迅速发展，零售商业已经成为人们的关注焦点之一，按零售业态对商业房地产项目进行分类目前较为普遍。零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式。参照零售业态的分类，并考虑零售业态以外的商业形式，本文将商业房地产项目按其功能形式划分如下。需要说明的是，以下某些分类之间有时会存在一定程度的叠合，但并不影响整体按功能形式的划分。

(1)百货类商业房地产项目是指百货店、(综合)百货商场等经营场所的开发，项目运营根据不同商品部门设销售区，以销售服装、衣料、化妆晶、鞋类箱包、礼品、家庭用品等为主，可以满足消费者对商品多样化选择的需求。这类项目一般还建有餐饮、娱乐等服务设施，功能较齐全。

(2)超市类商业房地产项目是指超级市场(超市)、大型综合超市等经营场所的开发，项目运营采取自选销售方式，以销售大众化实用品、日常生活用品、生鲜商品、食品等为主。这类项目一般配建有一定规模的停车场。

(3)仓储式商场类商业房地产项目是指仓储式商场的开发，项目运营采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，以储销一体、低价销售为主要特征，目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主，设有较大规模的停车场。

(4)专业店类商业房地产项目是指以经营销售某一大类或几个大类商品为主的经营场所的开发，项目运营时可满足消费者一次性购全某大类商品的需求，从业人员具有丰富的专业知识，消费者能获得相关技术指导和售后服务。如家居建材专业店、家电专业店等项目的开发。

(5)购物中心类商业房地产项目是指购物中心、大型购物中心、SHOPPING MALL等经营场所的开发，以百货店或大型综合超市为核心店(主力店)，包括有各类专业店、专卖店等零售业态，以及餐饮、娱乐、停车等服务设施，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体。项目开发是统一规划布局，项目运营是各店分别承租、独立经营，项目运营期间的管理是设商业型公司或管委会；实行统一管理。

(6)市场类商业房地产项目是指小商品市场、工业品市场、综合市场等商品交易市场的开发，为有形市场，项目运营以摊位经营为主要形式，集中进行现货批量交易，能满足客户低价、大量采购需求，有专门的市场管理机构对市场进行统一管理。如装饰建材市场、家具市场等项目的开发。

(7)商业街类商业房地产项目是指以经营某类商品为特色、店铺沿街布设的街道的开发，这类商品有共同的属性，或商品种类相同相近，或商品消费层次相似，如名品街、精品专卖街、高科技产品一条街、汽配一条街等。商业街以特定的消费者为目标顾客，体现有明显的地域特征。

(8)其它类商业房地产项目除以上主要功能形式外，还有折扣店、便利店、专卖店等其它商业经营场所的开发。不同项目在经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、目标顾客、规模等方面有不同程度的差异，需具体情况具体分析。在这里统一归为其它类。

2、按项目经营方式分

商业房地产项目作为房地产项目中的一类，按经营方式一般也分为出售型、出租型和混合型三类。这三类在前面已有介绍，此处不再赘述。需要说明的是，商业房地产项目的开发形式多样，以出租、出售为两种基本模式，具体的经营方式存在很多的变化，如统一招租、整体出售、售后包租、部分出租部分出售、委托经营管理等。项目是由开发商投资建设，租售的对象可以是直接经营的商户，也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者，这里面的经营方式又有很大的灵活性。

3、按项目建设规模分

主要是按开发项目的营业面积来划分，一般可分为大型、中型、小型商业房地产项目，再细化还有超(特)大型，大中型、中小型等。不过，对于具体的划分标准，各方的认识还是有一定差异的。如陈建明在《商业房地产投资融资指南)一书中，以2万平方米和7万平方米作为划分小型与中型、中型与大型商业房地产的标准；郑华在《房地产市场分析方法》一书中，200平方米以下为中小型商场，大型商场在1000平方米以上，超大型商场面积为5万—10万平方米；上海对大型购物中心的营业面积要求是10万平方米以上；在南京市于1998年颁布的《南京主城商业网点规划》中，是以营业面积超过10000平方米为大型，营业面积在5000平方米与10000平方米之间为中型；关于大型综合超市，国家标准是营业面积在2500平方米以上，上海市地方标准是营业面积在5000平方米以上，武汉市地方标准是营业面积在3000平方米以上。本文对按项目建设规模划分的标准不作深人研究，但就个人观点，5000平方米、10000平方米、10万平方米可以算是有关商业房地产项目规模划分的重要标志。

4、按服务范围分

主要是按开发项目服务半径、辐射影响的范围来划分。参照上海市地方标准(商业分级设置规范)，本文将商业房地产项目分为小区型、社区型、广域型、超广域型等。

小区型：主要服务于周边小区居民，方便居民就近购买生活必需品。

社区型：主要服务于周边居住区居民，可成为当地居民的社区商业中心。

广域型：具有较强的吸引消费者的能力，除可辐射周边几个居住区的消费者外，还有相当部分的区域外消费者，外来消费人口可占60％以上，可成为地区商业中心。

超广域型：具有很强的吸引消费者的能力，服务对象以本区域以外的消费者为主，外来消费人口占80％以上。

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